Gå til sidens hovedinnhold

Nå endres reglene for kjøp og salg av bolig - det kan få store konsekvenser

Fra nyttår skal slurv renskes vekk fra boligsalget – og håpet er færre konflikter.

For abonnenter

[Nettavisen]: Har du kjøpt bolig eller vurdert å legge inn bud, har du kanskje også lest teksten i boligannonsen og prospektet om at boligen «selges som den er».

Det er en formulering som har gitt boligeieren mulighet til å ta generelle forbehold om eventuelle feil eller mangler ved boligen. Dette forbeholdet vil imidlertid forsvinne fra nyttår.

Det høres kanskje veldig tørt ut at det ved årsskiftet trer i kraft en endring i avhendingsloven, men i virkeligheten betyr det at boligsalgsprosessen slik vi kjenner den endres kraftig for både selger og kjøper.

– Kravet til kvalitet på informasjonen som gis ved bolighandel øker kraftig og nå blir det vanskeligere å slurve. Dette tror jeg alle parter har godt av, fra selger til kjøper, eiendomsmeglere, forsikringsselskaper og bygningssakkyndige, forteller Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund.

Han fortsetter:

– Boligselgere får et sterkt insentiv til å anskaffe en forskriftsmessig tilstandsrapport, og kjøpere får et sterkt insentiv til å lese dokumentasjonen og undersøke boligen nøye.

– Med disse endringene blir også informasjonsansvaret for eiendomsmeglere skjerpet, påpeker han.

Eiendomsmeglerne får også en viktig rolle i forbindelse med lovendringen. De skal informere selgerne om det nye ansvaret som følger med lovendringen og hvor grensene går.

Dessuten vil de informere om at det å benytte seg av takstmann for å avdekke feil eller mangler er en god beskyttelse.

– Eiendomsmeglere må også forsikre seg om at selgere forstår at alle kortene må på bordet og at det er viktig å ikke holde tilbake opplysninger som er av betydning for kjøper, påpeker Geving.

Det samme gjelder kjøperne, som også må informeres om den nye ansvarsdelingen. De må blant annet underskrive på at de er kjent med boligens tilstand og utbedringsbehov før de legger inn bud, som inngår i den nye loven.

Du får større ansvar som selger og mer forutsigbarhet som kjøper

Sture J. Pettersen, president i Norsk Takst, forteller at du som boligselger vil måtte gjøre en mer grundig jobb i forkant.

– Det blir mye større plikt til å opplyse og dokumentere, og fornuftig at selger opplyser absolutt alt han vet om eiendommen. Med dagens ordning har nok noen tenkt at det er lurt å holde tilbake opplysninger og la boligselgerforsikringen ta seg av eventuelle problemer, påpeker Pettersen.

– Med ordningen vi har nå, har de fleste gjort en grei jobb med dokumentasjon, mens andre har vært slepphendt. Det fører til konflikter i etterkant, forteller Carsten Pihl, forbruker- og kommunikasjonssjef i Huseierne.

Målet med lovendringen er at antallet konflikter skal gå kraftig ned, fordi man nå skal avdekke problemene i forkant.

Ikke fritt frem for kranglefanter

Som boligkjøper får du bedre forutsetning for å kjenne alle aspekter ved boligen, men det forutsettes også at du som kjøper har satt deg godt inn i nøyaktig hva det er du kjøper.

– Noen har kanskje kjøpt nærmest på drømmen, etter å ha sett bilder og lest en flott beskrivelse av boligen, uten å ha satt seg grundig nok inn i boligens tilstand. Nå forplikter kjøper seg til å sette seg inn i boligens tilstand, forteller Pihl.

– Hva om man selger til en flisespikker eller kranglefant, kan ikke denne endringen føre til at boligsalget blir en pine for selger?

– Det er ikke slik at om man finner en ting som ikke er beskrevet i forkant at det er fritt frem for å klage. Småting kan du ikke klage på uansett, og loven er ganske klar på at mangler skal vurderes ut fra alder og den type forhold. Har du kjøpt en gammel og slitt bolig, så må du forvente at det kan være ting som må skiftes, sier Pihl.

Pihl fortsetter:

– Som det har blitt sagt tidligere – det er lov å selge en rønne, så lenge du har sagt fra om at den er nettopp det.

Med ett latterlig enkelt grep kan du spare mye penger: – Like bra timebetaling som Zlatan

Du kan svi for andres «synder»

Noe boligeiere kan kanskje frykte at lovendringen gjør at man står til ansvar for tidligere boligeieres «synder».

– Det kan du, men det kan du i dag også, sier Carsten Pihl i Huseierne.

– Det ser vi skje med folk, og et eksempel som har dukket opp en del er kjellerstuer som for mange år siden har blitt bygget om ulovlig, og derfor ikke teller som godkjent areal, slik at du har kjøpt mer areal enn hva som egentlig var lov å selge.

Han mener det er viktig å alltid ha god dokumentasjon, og selv om du ikke planlegger boligsalg de nærmeste årene, er det viktig å ta vare på dette, for eksempel i boligmappen.

Sture Pettersen i Norsk takst påpeker at all udokumentert aktivitet vil noteres som et avvik.

– Kan man si at vennetjenestens tid er over?

– Ja, for rørlegger, elektriker og de tingene man trenger dokumentasjon på, så kan man si det. De tusenlappene man betaler som aldri blir ført noe sted vil man nok se mindre av, tror Pihl i Huseierne.

Trenger mer tid: Tror likevel ikke på prisøkning

Fra nyttår av vil det ikke lenger variere så mye fra takstmann til takstmann hva slags tilstandsrapport du blir sittende igjen med. Minstekravene til innhold og omfang av kontrollpunkter er klart beskrevet i den nye forskriften.

Takstmannens rolle blir mer omfattende og rapporten vil bli mer enhetlig utformet.

– Hva som står i en tilstandsrapport og hvor grundig man har gjennomgått boligene har vært veldig ulikt fra sted til sted. Nå vil det settes et klart minimumskrav i loven og takstmannens mandat er mer klargjort enn tidligere, forteller Sture J. Pettersen i Norsk Takst.

Endringen betyr også at takstmannen ikke kan ta forbehold på samme måte som tidligere om ting utenfor hans kunnskapsområde.

Om boligen har feil eller mangler, vil takstmannen nå måtte anslå kostnaden det vil koste å utbedre dette.

Se hele listen: Nå må takstmannen sjekke dette

Forskriften om tilstandsrapporter slår fast at følgende deler skal undersøkes:

  • Våtrom
  • Kjøkken (gulv, avløp og vannrør)
  • Innvendige vann- og avløpsrør
  • Varme, ventilasjon og sanitæranlegg som varmtvannsberedere, vannbåren varme og varmesentraler
  • Ventilasjon
  • Tak
  • Loft
  • Yttervegger, vinduer og ytterdører
  • Balkonger, verandaer og lignende
  • Krypekjeller
  • Rom under terreng
  • Fundament og grunnmur
  • Drenering og fuktsikring
  • Terrengforhold
  • Elektrisk anlegg
  • Større håndverkertjenester utført de siste fem årene
  • Nedgravde oljetanker
  • Elektrisk anlegg
  • Areal
  • Lovlighetsmangler og brannceller

Kilde: Huseierne

Pettersen i Norsk Takst påpeker likevel at det ikke er en plikt å innhente tilstandsrapport, men at selger vil ha mye mer ansvar om man velger å ikke gjøre det.

– Den største praktiske endringen er at takstmennene trenger mer tid på befaringen. Verktøyet vi i Norsk Takst skal bruke gjør at man må svare på flere kontrollspørsmål og dermed blir tvunget til å gjøre mer av jobben der ute, kontra i dag hvor det gjøres på kontor i ettertid. Det skal sørge for liten grad av usikkerhet rundt takstmannens vurderinger, fordi dette nedtegnes ute på befaringen.

– Det høres kostbart ut?

– En ny tilstandsrapport vil koste en del mer enn en verditakst, men prisendringen i forhold til en tilstandsrapport som har vært tidligere er nok liten. Ikke minst fordi Norsk takst sin nye programvare Ivit er utviklet for å effektivisere arbeidet med registreringer under befaringen. Om kostnadene blir noe høyere enn i dag vil det uansett være veldig billig «forsikring» for selger.

Regjeringens nettsider anslås det at prisen for en tilstandsrapport vil øke med om lag 15 prosent. De anslår en gjennomsnittlig kostnad på 10.000 kroner per tilstandsrapport.

Pettersen i Norsk Takst forklarer at prisen også avhenger av flere forhold. Ett av dem er hvor i landet du bor, for i noen områder er det få takstmenn, mens andre steder er det mange.

– Dessuten spørs det om du har en ny, liten leilighet eller et stort, gammelt hus. Tidsforbruket vil dermed variere veldig mye, noe som igjen vil komme til uttrykk i prisen for rapportene.

Dette skjer med boligselger- og boligkjøperforsikringen

Med dagens ordning er det mange som tegner såkalt eierskifteforsikring, men i sammenheng med lovendringen er også dette markedet i endring.

– Vi vet at flere forsikringsaktører jobber med nye konsepter og at de ser på et mer effektivt skadeoppgjør, forteller Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund.

Han trekker linjer til skadeoppgjør for bil.

– Er du uheldig med bilen får du raske, gode skadeoppgjør. I boligbransjen har slike oppgjør ofte vært konfliktfylt og prosesser som har trukket ut i tid, og det burde jo ikke være sånn for en boligkjøper eller -selger at man skal måtte vente vinter og vår på en løsning, slår han fast.

Han peker på at dagens forsikringsordninger kan bli ganske dyr kost, men at boligkjøpere- og selgere forhåpentligvis vil komme bedre ut av det fremover.

– I dagens marked er slike forsikringer ganske dyre, så jeg tror forsikringsbransjen har godt av at den nåværende konkurransen øker, for i dag er den nesten ikke til stede.

Tastet feil – tapte en halv million på boligkjøp

Kommentarer til denne saken